電子証明書とは？
オンライン申請を行うためには、申請人や代理人などが申請書及び委任状に電子署名を行い、登記官が電子署名が正しく申請人により行われているものであることを確認するために電子証明書の送信が必須となります。不動産登記のオンライン申請に使用可能な電子証明書は、いまのところ、公的個人認証サービスによる電子証明書、電子認証登記所電子証明書、特定認証業務電子証明書などになります。
ただ、気をつけたいことはオンライン申請では、登記権利者の電子署名、電子証明書も必要になるということです。書面による登記申請では、実印を押し、印鑑証明書を添付しなくてはいけないのは、登記義務者や承諾書を作成した名義人などに限りですが、オンライン申請の場合、さらに登記権利者および単独申請の場合においても電子署名を行い、電子証明書を送信しなくてはいけません。
登記済証がなくなった！？
改正前の不動産登記法では、登記が完了しますと、不動産などの権利を取得した者に登記所から登記済証（権利証）が交付されておりました。そして、あらたに権利を取った登記名義人が、さらに取得した不動産を販売したり、抵当権の設定を行ったりするときに登記申請する場合、登記済証の提出が必須でした。登記済証（権利証）は大変重要な書類であり、これを提出することで本人の真意に基づくものとしていたのです。オンライン申請の場合、紙で作った書類を扱うことが出来ません。そのため、登記済証（権利証）を添付するかわりに登記識別情報を提供することになりました。登記識別情報とは、一定の登記が完了後に、登記名義人となった申請人に対し通知されるものです。
ただ、オンライン庁に指定されるまでのあいだは、従来通り登記済証を添付して書面による登記申請がなされます（登記完了後も新しい登記名義人に対して登記済証が交付されます）。また、ある人がその登記の登記義務者としてオンライン庁に最初の登記を申請する場合も、登記済証を添付して行うことになります。
登記原因証明情報の提供とは？
不動産登記改正前では登記原因を証明する書面として登記原因証書(契約書など)を添付しておりました。万が一、原因証書を添付できない場合、申請書副本(申請書のコピー)を添付し、登記申請を行うことができました。登記原因証書を添付させる理由には、登記原因が存在することを登記官が審査するためだったのですが、本当の目的は登記済証作成素材を提供させることにあったのです。そのため、原因証書が提出できない場合は、申請蝕副本を添付することとしていました。原因証書や申請書副本は、登記が完了すると登記済証となり申請人に返還されておりました。
登記原因とは、登記の原因となった理由(事実)もしくは法律行為のことですから、登記原因証明情報として、まずは登記の原因となった具体的な事実もしくは法律行為がなにであるのかなどが盛り込まれている必要がありました。
登記原因証明情報として、必要な要件が記されていれば、例えば売買契約書なども登記原因証明情報とすることも可能です。むろん、登記申請のためだけに登記原因証明情報の作成もOKです。
登記原因証明情報として、提供された情報は、登記記録の付属記録として法務局に保管されます。利害関係人、登記原因証明情報を閲覧することが可能です。オンライン申請されたものでも、この閲覧についてはオンライン上で閲覧することはできません。法務局の窓口にて書面の交付を受け、閲覧しないといけません。